임차권등기명령 신청 | 필요한 이유 | 절차 | 신청조건 | 신청서류 | 비용 | 효력 | 주의사항 | 소요시간은?

임차권등기명령 신청 | 필요한 이유 | 절차 | 신청조건 | 신청서류 | 비용 | 효력 | 주의사항 | 소요시간은?

이번 시간에는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 다른 곳으로 이사를 가도 내 보증금을 보호받을 수 있는 “임차권 등기명령” 신청방법에 대해서 핵심만 정확하게 정리해서 알려드리겠습니다. 1분의 시간 투자하여 유익한 정보 얻어가시기바랍니다.

임차권등기명령이란?

임차권등기명령이란, 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 

이러한 임차권등기명령을 활용하면 반드시 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를마치더라도, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한)대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다

임차권 등기명령 필요한 이유는?

임차인은 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.  임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

계약기간이 만료되어도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란했던 경험이 있는 세입자 분들이 많습니다. 이런 경우에세입자가 임차권등기명령제도를 신청하면 법원에서 판단하여 세입자의 권리가 있음을 제3자에게 알리고 집주인의 소유권에 일부 제한을 두는 것입니다.

세입자는 보증금을 보호받기 위해서 대항력(주민등록과 점유)이 필요한데, 임차권등기가 되면 세입자는 대항력을 상실하더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단순하게 이야기하면 다른 곳에 이사가더라도 기존 권리를 유지할 수 있게 되는 것입니다.

임차권 등기명령 신청은?

임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 합니다. 우선 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신을 통하여 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다. 임차권등기명령은 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다

또한 임차권등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 예컨대 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능합니다.

 임차권 등기명령 절차는?

임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 , 지방법원 지원 또는 시, 군 법원에 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다.

임차권 등기명령 신청 조건은?

임대차 기간이 종료되어야 하며, 임차보증금을 반환받지 못해야 신청이 가능합니다. 여기서 중요하게 생각해야 할 부분은, 임차인이 정확하게 임대인에게 계약해지 의사표시를 하여야 한다는 것입니다. 그래야 임대차 기간이 종료된 것으로보기 때문입니다. 따라서 임차인이 계약해지를 원한다면, 최소한 계약만료일 2개월 전까지는, 임대인에게 계약해지 통보를 하여야 합니다. 증거력이 남을 수 있도록 문자나 카톡 등을 보낸 후, 임대인에게 회신 문자나 카톡을 받는 것이 좋습니다.

신청서류는?

임차권등기명령 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록 등본과 초본, 등기사항 전부증명서(등기부등본), 위 네 가지 기본서류 이외에 필요에 따라 추가 첨부서류를 제출해야 합니다.

신청비용은?

인지세는 2,000원, 등기수입증지는 한 개의 부동산 당 3,000원, 등록면허세(지방교육세 포함) 7,200원 송달료는 1회송달료 3,550원 × 6회분 = 21,300원 (단, 임대인과 임차인이 각각 1명 일 때 기준 / 1명당 3회씩 송달하여 총 6회 비용발생) 총금액은 33,500원입니다.

임차권 등기명령 소요시간은?

계약 종료일 이후에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 세입자는 임대차계약서를 비롯한 건물과 관련된 정보를 가지고 법원에서 임차권등기명령 신청을 할 수 있고 10일 정도의 소요기간이 걸립니다.

집주인의 입장에서는 자신의 소유권에 일부 제한이 걸리니, 보증금을 더 빨리 돌려주려고 할 것입니다. 만약에 임차권등기명령 이후에도 보증금을 돌려주지 않으면, 이 임차권을 근거로 경매신청을 하여 보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

임차권등기명령 주의사항은?

법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 좀 까다로운 신청인데(일반적인 가압류신청서보다 작성 난이도가 약간 더 높은편 ) 법무사에게 맡기더라도 미리 준비하거나 주의할 점들이 있습니다. 개인차가 있겠지만 블로그만 잘 찾아봐도 2시간이면 충분히 전자소송으로 진행 가능하니 법무사 비용을 괜히 소모할 필요는 없습니다. 

임차권 등기명령 효력은?

종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지합니다. 임차권등기명령은 전세권과는 달리 집주인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 임차권이 등기되면 이미 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지가 됩니다. 

따라서, 세입자가 임차권등기를 한 이후에는 이사를 가서 짐을 모두 빼도 되고, 주민등록을 이전해도 됩니다. 대항력과우선변제권을 그대로 유지되기 때문에 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

두번째는 새로운 대항력과 우선변제권 취득입니다.  만약 임차인이 임차권등기명령 이전에는 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는, 임차권 등기를 새롭게 했을 때 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

다만, 대항력과 우선변제권을 취득하는 시점이, 새롭게 임차권등기를 한 시점으로 보기 때문에, 그 이전에 은행 근저당권등이 있다면 이 담보권보다 우선하여 변제받을 수는 없습니다. 또한, 경매 진행 시에 새로운 낙찰자(매수인)에게 대항할수 없습니다. 즉, 쉽게 설명하면, 새로운 낙찰자(매수인)에게 집을 비워줄 때 보증금을 받을 권리가 없습니다.

따라서, 임대차 계약을 맺은 후에는 반드시 “주택의 인도(이사, 점유) + 전입신고  + 확정일자”를 즉시 받아놓으시길 바랍니다. 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 핵심방법입니다. 

최우선 변제권 배제란?

최우선변제권 배제는 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자들은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수가 없습니다. 

그 이유는, 새로 전입한 임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면, 주택임차권등기를 한 임차인 및 기존에 있는 선순위채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다. 

즉, 해당 주택에 이미 임차권등기가 되어 있다면, 기존 임차인의 권리를 우선 보호해야 하므로, 새롭게 들어오는 후임 임차인들은 법으로 보호하지 않는 것입니다.

따라서, 혹시라도 새롭게 집을 구해서 임대차 계약을 하려는 부동산에 “임차권등기”가 되어 있다면, 추후에 본인의 보증금을 보호받지 못할 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 

배당 요구 필요성은?

만약, 해당 주택이 경매가 진행이 되었다면, 임차권 등기는 ‘배당요구 종기일’까지 ‘배당요구’를 하지 않더라도 배당 과정에 참여할 수가 있습니다.  다만, 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기가 되어 있어야만, 자동 배당 대상이 됩니다.

지금까지 임차권등기명령 신청방법에 대한 모든 것을 총정리해서 알아보았습니다. 임차권 등기명령은 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 본인의 보증금을 보호받을 수 있는 매우 중요한 제도입니다. 추후에 이런상황이 발생한다면, 이 내용들을 꼭 제대로 숙지하셔서, 본인의 보증금을 지키는데 활용하시길 바랍니다. 

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