전입신고 확정일자 차이 | 임대차 신고 | 전세권 설정 | 절차 | 전세권 설정등기 필요한 경우는?

전입신고 확정일자 차이 | 임대차 신고 | 전세권 설정 | 절차 | 전세권 설정등기 필요한 경우는?

오늘은 전입신고 확정일자 차이에 대하여 글을 작성해보려고 합니다. 전세나 월세를 살면 흔히 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다고 합니다. 저 또한 사회 초년생때 오피스텔 전세를 구해서 살았던 적이 있는데, 전입신고를 하고 확정일자를 받으란 부모님 말에 따라서 그렇게 했던 기억이 납니다.그런데 사실 이 둘은 엄격한 의미에서 같은 개념도 아닐뿐더러 경우에 따라서는 굉장한 효력 차이가 발생합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 전입신고와 확정일자의 정확한 차이에 대해 알아보겠습니다

임대차 신고는?

정확한 명칭은 임대차 계약신고입니다. 집주인과 내가 임대계약을 했다고 정부에 신고를 하는 것입니다. 온라인으로 신고가 가능하다는 얘기를 듣고 직접 해봤는데 1~2분이면 신청이 완료되었습니다. 

주민센터 담당자가 신청내용을 보고 보완해야 할 내용을 바로바로 처리해줘서 굉장히 편리합니다. 현재는 부동산 관리거래시스템에서 비대면으로 신청이 가능한데, 향후에는 정부 24 사이트에서 가능하도록 구축한다고 합니다.

전입신고는?

전입신고란 쉽게 말해 새로운 거주지에 전입했다는 사실을 행정관청에 신고하는 것을 말합니다. 전입신고는 신 거주지에전입한 날로부터 14일 이내에 해야하고, 정당한 사유없이 하지 않거나 허위신고를 할 경우 처벌규정이 있음을 유의해주시기 바랍니다. 전입신고를 하면 대항력을 가지게 되는데, 대항력이란 그 집에서 계속 거주할 수 있다는 것을 주장할 수있는 권리를 말합니다. 

정확하게 말씀드리면 전입신고만으로 대항력이 생기지는 않고, 임대차계약을 하고 전입신고를 하고 점유를 해야 대항력이 발생합니다. 그러나 대항력은 집이 경매에 넘어갔을 때 변제받을 수 있는 권리가 아닙니다. 이를 위해 필요한 것이 바로 확정일자입니다.

확정일자는?

확정일자는 추후 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우 후순위 권리자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이를 우선변제권이라고 합니다. 확정일자를 받지 않았다면 전입신고가 되어있다고 하더라도 추후 경매나 공매로 집이 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 따라서 이를 위해 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 단 우선변제권은확정일자만으로 발생하는 것은 아니고 전입신고와 확정일자 두가지가 모두 갖춰줘야 합니다. 따라서 반드시 전입신고와확정일자를 같이 받아두어야 의미가 있습니다.

신고들이 중요한 이유는?

우리나라 국민, 그 지역의 주민으로서 권리를 얻고 법적으로 보호를 받기 위해서 반드시 필요합니다. 그 범위는 생활 전반입니다. 이 중에서 가장 중요한 것이 바로 보증금입니다. 예를 들어, 신혼부부가 서울에 3~4억 원 하는 전세 아파트를구했다면, 계약이 만료되었을 때 보증금을 돌려받아야 합니다.

그런데 집주인이 사업에 실패하거나 도망을 가면 어떻게 해야 할것 같습니까? 이런 일이 비일비재하니까 문제가 되는 겁니다. 인생을 뒤흔들만한 금액이기 때문에 집 계약을 할 때 보증금을 지키기 위한 안전장치들을 마련해야 합니다.

전세권 설정은?

전세권설정은 민법을 근거로, 전입신고 , 확정일자는 주택임대차보호법을 근거로 한다는 것이 차이점입니다. 그렇기 때문에 취급 관공서도 다른데, 전세권설정은 등기소를 방문하여 직접 혹은 법무사를 통하여 신청을 해야 하고, 전입신고 , 확정일자는 주민센터를 통하여 간단하게 신고할 수 있습니다.

전세권설정과 전입신고 , 확정일자의 가장 큰 차이점이라고 하면 전세권설정을 위해서는 임대인의 동의가 필요하지만, 전입신고 , 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 혼자서도 가능하다는 것입니다. 아마 이점이 가장 큰 차이점으로 임대인의 동의여부로 인하여 전세권설정을 못하는 경우도 있습니다

절차는?

전입신고 및 확정일자는 새로 거주하게 된 집이 속하는 동주민센터에 가서 받는 것이 가장 간단합니다. 물론 전입신고의경우 온라인을 통해도 가능하고, 확정일자는 등기소 및 법원에서도 받을 수 있지만 동주민센터에서 한 번에 해결하는 것이 가장 쉬울 것입니다.

일단 동주민센터를 방문하여 전입 신고서를 작성하면 되는데, 이사 후 14일 이내에 세대주 또는 세대원이 신분증만 지참하고 방문하는 것만 주의하시면 됩니다. 확정일자는 전입신고를 한 후 전·월세 계약서에 확정일자 도장을 찍어주는 간단한 행위로 모든 절차가 마무리됩니다.

전세권 설정등기 필요한 경우는?

임대인 동의도 필요 없고, 비용도 안 들며, 경매 진행 시 보상을 더 많이 받을 수 있는 확정일자를 받는 것이 훨씬 유리해보입니다. 그러면 전세권 설정등기는 언제 필요한지 알아보겠습니다.

가장 대표적인 경우는 오피스텔 계약 시입니다. 오피스텔의 경우 임대인이 투자용 목적으로 가지고 있어서 세입자가 전입신고를 할 경우 다주택자 중과가 되기 때문에 세입자의 전입신고를 꺼릴 수 있습니다. 이러한 경우는 전세권 설정등기를 통해 보증금을 보호받아야 합니다. 또한 회사에서 직원들 숙소를 얻어주는 등 회사 명의로 계약하는 경우에도 전세권설정등기가 필요합니다.

요즈음 금리 상승 및 다주택자 규제로 인해 많은 다주택자가 보증금을 돌려주지 못해 매각 물건이 늘어난다는 뉴스를 많이 접할 수 있습니다. 이렇게 불안한 전·월세 시장의 세입자로서 우리는 최소한의 행위를 통해 우리의 보증금을 지킬 수있는 방안을 마련해 둘 필요가 있습니다.

이번시간에는 전세권 설정과 전입신고 확정일자의 차이점에 대하여 알아보았습니다. 어떤 것이 더 좋고 나쁘다는 것보다는 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 비용이 적게 들어가는 전입신고 , 확정일자가 유리한 경우도 있지만, 불리한 경우도 있습니다. 예를 들어 이사를 가야 하는 상황이나 다른 곳으로 전입신고를 해야 한다면 전세권설정이 유리하지만, 위에서 설명했듯이 전세권 설정이 불리한 경우들도 많이 있기 때문에 상화에 맞는 것을 선택하는 것이 중요합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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