임대차보호법 월세 전세 보증금 개정 | 개요 | 보증금 추가 지급하는 경우 | 계약권리금 | 월세 세입자 통계는?

임대차보호법 월세 전세 보증금 개정 | 개요 | 보증금 추가 지급하는 경우 | 계약권리금 | 월세 세입자 통계는?

오늘은 임대차보호법 월세 전세 보증금 개정에 대하여 글을 작성해보려고 합니다. 오른 물가와 집값의 변화에도 7여 년동안 바뀌지 않던 임대차 보호법이 전·월세 보증금 우선 변제 범위와 변제금 상향 조정 등 일부 변경됩니다. 자세한 정보이번글로 얻어가시기 바랍니다. 

임대차 보호법 개정은?

주택임대차보호법 시행령이 개정되면 광역시는 3천500만 원 이하에서 5천만 원 이하로, 나머지 지역은 3천만 원 이하에서 4천만 원 이하로 우선 변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 각각 증액, 변경됩니다. 

전세금 우선변제 제도는 경매 등으로 살던 집이 다른 사람에게 넘어가게 될 경우 다른 채권에 우선하여 소액 세입자의 보증금을 보호하기 위한 조치로서 세입자가 전세계약 이후 전입신고를 하고 관할 동사무소나 등기소에서 확정일자를 받아둘 경우 우선 변제 요건이 성립돼 보호를 받을 수 있습니다.

따라서 세입자는 전입과 점유, 확정일자를 반드시 받아둬야 한다.만약 중간에 전세 보증금이 증액되는 경우 증액계약서에 다시 별도로 확정일자를 받아야 합니다.  이 경우 계약서를 새로 작성하는 것 보다 증액 계약서를 별도로 작성하는 것이 유리합니다. 

임대차 보호법이란?

상가건물의 임대인과 임차인이라면 꼭 알아야 할 법이 있습니다. 바로 ‘상가건물 임대차보호법’입니다. 상가건물 임대차보호법은 상가 건물을 임대, 임차할 경우 민법에 대한 특례를 규칙으로 정하여 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할수 있도록 돕는 데 목적이 있습니다. 상가건물 임차인을 보호한다는 측면만 부각됐으나, 사실 임대인 입장에서도 꽤 신경써야 하는 문제입니다. 노후 준비로 상가에 투자해 임대수익을 챙기려는 사례가 많아 주의를 필요로 하기 때문입니다. 

임대차보호법 개요는?

계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보험법 및 부동산거래신고법 개정안입니다.

2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었습니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행되었습니다.

임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있습니다.

전세를 월세로 전환 사례는?

전세보증금 2억원일 경우 1억 보증금과 월세인 반전세로 전환 시 보증금 전체가 아닌 전환되는 보증금을 대상으로 계산해야 합니다. 보증금을 제외한 전환되는 1억으로 계산하면 약 33만 3천원을 월임대료로 납부해야 합니다.  보증금에서 전환되는 금액(1억) x 비율(4%) / 12(개월) = 약 33만 3천원이 됩니다.

보증금을 추가 지급하는 경우는?

반대로 월세를 전세보증금으로 전환 시 반대로 계산하면 됩니다.  다만, 임대차보호법에 해당 내용이 없어, 위의 내용을참고할 수 있을 거라 생각합니다. 

보증금 5천만원과 월세 50만원을 납부하는 경우,
월세를 20만원으로 줄이고 싶으면 추가 보증금은 계산에 따라 추가 지급하면 됩니다.  계산에 따라 보증금 9천만원을 추가하여 기존 보증금과 합산하면 된다. 약 1.4억원의 보증금과 월세 20만원이 됩니다.  월세(30만원) / (비율)4% x 12(개월) = 9천만원입니다. 

임대차 계약 권리금은?

상가 건물 임대차 계약 시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있습니다. 상가건물에서 영업할 때 시설이나 비품 등을 사용하는 것에 대한 대가로, 신규 임차인이 기존 임차인에게 주는 것입니다. 이때, 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이종료되기 3달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의4). 

그런데 이번 개정안에서 기존 3개월이던 회수 기간을 6개월 전부터 보호받을 수 있도록 기간을 확대하여 권리금 회수 기회를 더 보장한 것입니다. 

월세 세입자 통계는?

국토교통부에서 발표하는 주거실태조사를 살펴보면 2006년부터 2020년까지 우리나라 전체가구의 평균 22.0%는 월세가구(연세, 사글세 등 포함)로 나타납니다. 2006년부터 2014년까지는 월세가구가 증가해왔으나 이후 약간씩 줄어드는 가운데 23.0% 수준을 유지하고 있습니다. 

여기까지만 보면 대다수의 월세 세입자가 계속 전세 세입자로 올라가려고 하기 때문에 최근 몇 년 동안 월세가구가 조금씩 줄어든 것인가 알쏭달쏭하다. 하지만 월세 세입자가 23.0% 구간에 갇혀 있는 게 마음에 걸립니다. 이게 전세가격 상승으로 전세로 올라타지 못하는 세입자가 많아서 나타나는 현상인지 아니면 월세 세입자 내 특정 집단이 주거사다리에서상향이동하지 않거나 못하는 경향이 있어서 나타나는 현상인지 구분할 필요가 있을것 같습니다. 

이를 살펴보기 위해 2020년 주거실태조사 데이터에서 월세가구의 가구주 나이를 10세 단위로 나누어 분석해보면 그 결과 20대 이하가 22.6%, 60대 이상이 20.6%, 50대가 20.1%, 30대가 19.3%, 40대가 17.4%로 나타났습니다. 

주거사다리에서 상향이동하고자 하는 동기가 상대적으로 강하고 실제로 많이 이동하는 30~40대 월세 세입자보다 50대 이상 월세 세입자(40.7%)가 더 많습니다.

상가임대차 보호법 개정안 주요내용은?

기존 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 5년간 계약갱신요구권은 환산 보증금내에 해당되는 임차인에게만 인정되었는데 이번 개정안에 따르면 임대보증금의 액수와 상관없이 모든 상가임차인에게 계약 갱신권을 인정해주기로 했습니다.

임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우 공사기간 및 소요기간을 사전에 구체적으로 임차인에게 고지하도록 하여서 훗날분쟁의 소지가 없도록 하였습니다.

상가임대차보호법의 적용을 받지 못하는(환산보증금이 초과) 임차인에게 대항력을 인정해 주지 않았습니다. 계약갱신요구권은 5년간 인정해 주었지만, 대항력이 없기 때문에 새로운 임대인에게 기존 계약의 효력을 주장할 수 없게 됩니다.

이상 임대차보호법 월세 전세 보증금 개정에 대하여 글을 작성해보았습니다. 이처럼 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 상한을 초과하지 않는 임대차에 적용되는 것이 원칙이지만, 이와 무관하게 적용되는 규정도 많아 상황에 따른 구체적인 검토가 요구됩니다. 이번글이 도움 되셨기를 바라며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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