전세 계약 갱신청구권 | 거부방법 | 행사기간 | 행사효과 | 행사방법 | 서약서 | 보호법은?

전세 계약 갱신청구권 | 거부방법 | 행사기간 | 행사효과 | 행사방법 | 서약서 | 보호법은?

오늘은 전세 계약 갱신청구권에 대하여 글을 작성해보려고 합니다. 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다. 더 자세한 정보는 이번글을 통해 알아보시기 바랍니다. 

계약갱신청구권이란? 

임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 그동안 임차인의 계약기간은 2년으로짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어있어 임차인 보호를 위해 임대차 제도를 개선했습니다. 주택임차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과하여 31일부터 ‘계약갱신청구권’이 기존,신규 계약 모두 적용됩니다.

계약 갱신 청구권 행사기간은?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 청구 할 수 있습니다. 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항 (1개월 전 → 2개월 전)이 적용됩니다

계약갱신요구권 행사의 효과는?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

계약 갱신 청구권 행사방법은?

계약 갱신 청구권을 요구하는 문서나 특별한 양식이 있는 것은 아닙니다. 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 전화, 문자, 메일 등으로 의사를 전달하시면 됩니다. 내가 권리를 행사했다는 것을 확실히 하기 위해서는 문자 형식으로 남기시는게 가장 좋겠죠. 전세 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 하겠다고 명확하게 의사를 전달하셔야 합니다. 단, 특별한 사유가 있을 시엔 집주인도 이를 거절할 수 있습니다. 해당 사유들은 포스팅 아래에서 자세히 다룰 예정입니다

주택 임대차 보호법은?

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 만들어진 것이며, 2020년 7월 31일 임대차보호법이개정되면서 생긴 것 중 하나가 바로 계약 갱신 청구권입니다. 쉽게 풀어 말하자면 임차인(세입자)들의 전세계약 연장을보장해 주는 법이라고 할 수 있습니다.

계약갱신 서약서는?

전세금을 증액하여 계약 갱신을 하는 경우엔 부동산에서 계약서를 새로 작성합니다. 공인중개사는 임대인과 임차인 양쪽에서 보수비 대략 5만원에서 10만원 정도를 각각 받고 계약서를 작성해 주어야 합니다. 계약서 특이사항에 본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 것’이라는 내용을 꼭 기입하셔야 합니다. 지난 2022년 8월에 임차인분께서 계약갱신권을 청구하셔서 계약을 치르고 왔던 경험이 있었는데  전세금의 5% 인상분을 받고 계약서 특이사항에 해당 내용을 기입하였습니다. 실제 계약서를 첨부합니다. 계약서 상의마지막 줄(임차인은 임대차 계약 갱신 요구권을 사용하는 것으로 한다)을 참고하시길 바랍니다

묵시적 갱신은?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않으며, 계약 갱신 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를한 경우에만 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 동의를 하지 않은 경우에 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어졌다고 보는 것입니다. 

이 부분은 임대인이 주의해야 하는데, 서로 특별한 의사표시를 하지 않아 묵시적 갱신으로 임대차가 다시 이루어진 경우엔, 이후 임차인이 갱신요구권을 청구한다면 특별한 사유 없이는 거절할 수 없다는 것입니다. 이러한 경우 기존 임대차 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약 갱신 2년이 더해져 임차인이 원한다면 총 6년의 거주를 보장해주어야 합니다

계약 갱신 청구권 중도해지는?

임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 연장 거주하는 경우, 무조건 2년의 거주기간을 채워야 할것 같습니까? 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를통지하고, 그날로 부터 3개월이 지나면 그 임대차 계약은 해지됩니다. 임차인이 갑작스럽게 이사를 가겠다고 하면 계약연장을 진행했던 임대인 입장에서 많이 당황스러울 겁니다. 그렇기에 임대인이 임차인에게 내어 줄 보증금 혹은 전세금을 준비할 시간을 확보해주기 위하여  3개월이라는 기간이 정해진 것입니다. 그러므로 임차인은 이사 의사를 밝힌 후라도 3개월 동안은 월세(월세입자라면) 그리고 관리비 납부의 의무를 가집니다.

아쉽게도 주택임대차보호법이 임차인은 충분히 보호해주고 있지만, 이 중도해지 조항은 사실상 임대인은 보호해주지 못하는 것 같습니다. 임차인(세입자)이 계약갱신 기간을 채우지 않고 이사 가겠다고 통보하면 계약이 충분히 이행되지 않은것임에도 불구하고 보증금을 3개월 내로 마련해주어야 하며, 부동산 중개수수료도 임대인의 몫이 되기 때문입니다. 주택임대차보호법의 취지상 임차인을 더 보호해야 하기에 그런 것이 아닐까 생각해 봅니다.

계약갱신 청구권 거절 사유는?

임차인이 2기 이상의 차임(월세 등)을 연체한 경우 , 신분 속임 등의 거짓이나 해당 주택을 불법영업장으로 운영하는 등부정한 방법으로 임차한 경우 , 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 전대한 경우 , 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 , 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의목적을 달성할 수 없는 경우 , 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 해당 주택의 점유를 회복할 필요가 있는경우 , 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 그 밖의 임차인으로 지켜야 할의무를 위반한 경우에는 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 

이 중에 거절 사유 중에서 8호인 임대인의 직계존속 혹은 직계비속이 실제 거주하려고 계약갱신을 거절하는 경우가 대부분입니다. 이 모든 내용은 기존 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전에 명확하게 전달되어야 한다는 점을 잊지 마시길 바랍니다. 해당 전달되지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으니 유의하시길 바랍니다.

전세계약갱신청구권 내용증명 양식은?

계약갱신청구를 위해서는 앞서 말씀드린것처럼 증거가 중요합니다. 내용증명의 경우 정형화된 양식은 없지만, 해당 물건에 대한 명시와 기간 그리고 ‘계약갱신청구 요구’ 한다는 문구를 꼭 넣으셔야합니다. 내용증명은 우편이나 문자로 발송하시면 됩니다. 

계약갱신청구권 거부방법은?

임대인이 실거주 목적으로 입주하려는 경우, 임차인이 거짓,부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 주택을 전부,일부를고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차인이 2기(2개월) 임차료 미납의 경우, 임대인의 동의없이 임차인 재량으로 일부혹은 전부를 전대한 경우, 임대,임차인 서로 합의하에 상당한 보상을 한 경우, 임차한 주택이 멸실되어 임대 목적을 달성하지 못하는 경우가 거부방법입니다.

임대료 5프로 인상은?

임대차3법의 가장 중요한 부분하나는 바로 전세계약갱신청구를 하게 되면 임대료 상한선이 정해져있습니다. 최대 5%이내에서만 인상이 가능합니다. 따라서 현재 임차료에서 5% 인상시 금액이 얼마나 되는지 계산을 통해서 미리 알아보셔야합니다. 해당 계산은 임대료인상률 계산기를 통해서 알아보시기 바랍니다.

지금까지 계약 갱신 청구권의 청구 방법, 중도해지, 거절 사유의 핵심 내용들을 살펴보았습니다. 임차인 및 임대인 모든분들에게 유용한 정보였길 바랍니다.